Divorce : que deviennent la maison et le crédit immobilier ?

Une maison achetée à deux pose au moins quatre questions : qui en est propriétaire, qui l’occupe, qui rembourse le prêt et comment sa valeur sera répartie. Le divorce ne répond pas automatiquement à ces questions. Préparez les chiffres et les actes, puis demandez à l’avocat et au notaire de coordonner les conséquences juridiques et financières.

En bref : la maison et le crédit pendant le divorce

Le divorce ne met pas fin au prêt immobilier ni à la garantie co-emprunteur. La banque peut réclamer les mensualités à chacun des co-emprunteurs. Un époux n’est libéré du prêt que si la banque accepte une désolidarisation ou une garantie de remplacement, ou si le prêt est remboursé. La propriété du bien se règle à part, lors du partage.

• Les issues possibles sont la vente du bien et le remboursement du prêt, l’attribution du bien à un époux avec une soulte, le maintien en indivision ou la reprise du prêt par un seul époux avec l’accord de la banque.
• Un remboursement anticipé peut entraîner des frais.
• Le partage d’un bien immobilier passe par un notaire (frais de notaire dans un divorce). Le droit de partage est de 1,10 % de l’actif net partagé, avec un minimum de 25 €. Les émoluments du notaire s’y ajoutent.
• Pendant un divorce judiciaire, le juge peut attribuer provisoirement le logement à un époux et organiser le paiement des dettes. Ces mesures ne valent pas partage.
• Pour un logement loué, voir la fiche quitter le domicile conjugal : le loyer reste dû solidairement jusqu’à la mention du divorce sur l’état civil.

Sources : Service Public, garantie co-emprunteur, partage des biens, divorce judiciaire et couple marié locataire.

Séparer propriété, occupation et emprunt

Le titre de propriété et le régime matrimonial aident à déterminer les droits sur le bien. L’occupation et le prêt se règlent séparément. Un époux peut rester dans le logement pendant une période donnée, avec une organisation provisoire des charges. La banque applique le contrat signé par les co-emprunteurs.

Le divorce ou la séparation ne met pas fin au prêt ni à la garantie co-emprunteur. La banque peut réclamer les mensualités à chacun des signataires. La garantie d’un co-emprunteur ne prend fin que par le remboursement du prêt, ou par une désolidarisation ou une garantie de remplacement acceptée par la banque (Service Public, garantie co-emprunteur). Une répartition des mensualités convenue entre époux ne modifie pas le contrat de prêt.

Les issues à examiner

Plusieurs scénarios sont possibles selon le titre, le financement et la capacité de chacun :

• vendre le bien, solder le prêt avec le prix de vente et répartir le solde selon les droits à établir ;
• attribuer le bien à un époux, avec une éventuelle soulte et un financement à vérifier ;
• conserver temporairement le bien en indivision, en écrivant qui paie quoi et jusqu’à quel événement ;
• demander à la banque une désolidarisation, si elle accepte que l’un reste seul emprunteur ;
• proposer une nouvelle garantie ou un nouveau garant, également soumis à l’accord de la banque.

La Banque de France rappelle que le remboursement anticipé, la désolidarisation ou le remplacement d’une garantie sont des pistes à discuter avec la banque ; certaines opérations entraînent des frais et une décision de la banque (Banque de France, crédit). Aucun scénario ne doit être présenté comme acquis avant les accords écrits nécessaires. Pour financer un autre logement pendant la procédure, la banque de Nicolas lui a demandé l’autorisation de la personne dont il divorçait : acheter un logement pendant son divorce.

Checklist logement et crédit

Réunissez, sans envoyer ces documents à notre site :

1. l’acte d’achat et, s’il existe, le contrat de mariage ou les éléments du régime matrimonial ;
2. le capital restant dû, le tableau d’amortissement, le taux, l’assurance et les coordonnées du prêteur ;
3. les offres de prêt, garanties, éventuels prêts relais ou crédits liés aux travaux ;
4. les justificatifs des mensualités, charges de copropriété, taxe foncière, assurance et travaux ;
5. une estimation récente du bien, par exemple à partir des prix de vente réels publiés sur l’explorateur officiel DVF, et les preuves d’apports ou de remboursements effectués par chacun ;
6. la situation d’occupation : date de départ éventuelle, enfants concernés, dépenses assumées et besoin de logement.

Demandez une réponse écrite à la banque sur les conditions d’une désolidarisation, la capacité d’emprunt retenue, les garanties exigées et les frais annoncés. Demandez au notaire une explication du partage, de la soulte et des actes nécessaires. Le partage d’un bien immobilier peut nécessiter un acte notarié ; le détail dépend de la situation patrimoniale et du régime matrimonial (Service Public, partage des biens).

Exemple pour poser le problème

Supposons un bien estimé à 280 000 €, avec 190 000 € de capital restant dû. Cette différence de 90 000 € n’est pas automatiquement la somme que l’un doit verser à l’autre : il faut examiner les droits de propriété, les comptes entre époux, les frais, les garanties et les autres biens ou dettes. Utilisez ces nombres comme une base de discussion, jamais comme un calcul de soulte. Le droit de partage, lui, se calcule sur l’actif net partagé : voir l’exemple chiffré du guide coût.

Situations qui exigent une attention particulière

Un bien acheté avant le mariage, une séparation de biens, un apport familial, des travaux payés inégalement, une caution, un prêt à plusieurs objets ou un bien situé à l’étranger peuvent modifier l’analyse. En cas de violences ou de pression, la priorité est la sécurité ; ne négociez pas seul un départ ou un engagement financier sous contrainte. Signalez aussi les impayés imminents et les assurances qui arrivent à échéance.

Les décisions provisoires peuvent organiser temporairement l’attribution du logement et la prise en charge des dettes pendant une procédure judiciaire (Code civil — mesures provisoires). Elles ne remplacent pas les actes de vente, de partage ou l’accord de la banque.

Préparez ces éléments avec Préparer mon divorce, puis consultez les guides sur le coût du divorce, le désaccord et les documents. Le site ne collecte pas vos actes et ne fournit pas de calcul personnalisé.

Si vous envisagez de vivre ailleurs avant le divorce, consultez aussi la fiche Quitter le domicile conjugal pour préparer les conséquences du départ.